Worauf Sie bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie achten sollten





Ich wurde kürzlich gefragt, nach welchen Schlüsseln wir bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie suchen und nach welchen Kriterien wir bestimmen, wie viel wir dafür anbieten sollen.

Nummer eins, es muss uns schnell Geld verdienen. Wenn der Deal keinen unmittelbaren Gewinn bringt, laufen wir. Wir kaufen zum Beispiel kein Land - der Neubau dauert zu lange und wir haben den Abschwung von 2008 bis 2010 durchgemacht. Diese Marktwende geschah schnell - als würde jemand einen Lichtschalter betätigen. Die Bauherren waren die ersten, die aus dem Geschäft genommen wurden, weil es zu spät war, als ihre Immobilien marktreif waren - sie hatten keine Käufer und die meisten dieser Immobilien wurden von den Banken übernommen.

Aus dem gleichen Grund vermeide ich große Rehas. Ich habe keine Ahnung, wie sich der Einzelhandelsmarkt in 9 Monaten entwickeln wird. Mein Ziel ist es, schnell ein Geschäft abzuschließen. Ich möchte, dass meine Reha bis zum Verkauf höchstens 3 Monate dauert.

Wertschätzungspotenzial: Rechnen Sie nicht mit Wertschätzung. Wertschätzung funktioniert nur in einem sehr kleinen Teil des Landes - Großstädten wie Seattle, Phoenix, LA, Miami. Für die meisten von uns ist die Wertschätzung sehr langsam und ich möchte in weniger als 15 bis 20 Jahren Gewinne erzielen. Daher konzentriere ich mich auf den Cashflow, wenn ich beabsichtige zu halten. Übrigens muss es vom ersten Tag an einen guten Cashflow bringen - ich möchte nicht auf einen späteren Zeitpunkt warten, um mit der Erzielung von Einnahmen zu beginnen.

Gewinnpotenzial: Eine Sache, die wir von Anfang an getan haben, ist, am Tag des Kaufs Gewinn zu fordern. Da wir nie über die Zukunft spekulieren, haben wir den wirtschaftlichen Abschwung 2008-2010 im Grunde genommen unbeschadet überstanden. Wir wollen Cashflow und Eigenkapital beim Kauf. Diese bieten uns die Möglichkeit, bei fallenden Marktwerten zu niedrigeren oder niedrigeren Mietpreisen zu verkaufen.

Wie bestimmen wir, wie viel wir anbieten sollen? Es kommt darauf an, was ich weiß, ist eine schreckliche Antwort, aber es ist wahr. Lage, Qualität, Zustand und unsere Ausstiegsstrategie (Großhandel, Reha, Vermietung) spielen in unserem Angebot eine Rolle. Es gibt immer weitere Dinge, die sich auch auswirken, einschließlich der Frage, ob wir für den Kauf einer Immobilie eine Finanzierung bezahlen müssen. In diesem Fall bieten wir weniger an, da wir mit der Kreditaufnahme verbundene Kosten haben. Wenn der Verkäufer jedoch zur Finanzierung bereit ist, können wir mehr anbieten.

Seien Sie konservativ: Das Wichtigste: Kaufen Sie konservativ. Für uns müssen alle Einkäufe ab dem Tag, an dem wir den Kauf abschließen, über Eigenkapital und Cashflow verfügen. Flips müssen ein großes ARV-Gewinnpotenzial (After-Repair-Value) aufweisen, damit wir sie bei Bedarf unter dem Marktwert verkaufen können, um sie schnell zu verkaufen. Ich möchte, dass jede Reha verkauft und nicht zum Verkauf angeboten wird.

Die Schlüsselstrategie, die uns sicher durch all unsere Höhen und Tiefen des Marktes geführt hat, war - "Seien Sie konservativ". Es gibt jeden Tag genug Immobilien und genügend Möglichkeiten, um dem Risiko auf den Grund zu gehen. Mein Investitionskomfort ist langsam und stetig!

Fokus: Der größte Anlegerfehler, den ich über die Jahre gesehen habe (immer und immer wieder), ist, ungeduldig zu sein und abgelenkt zu werden. Zu viele haben unrealistische Hoffnungen, dass Immobilieninvestitionen ein schnelles oder einfaches Mittel zum Wohlstand sind. Es ist weder. Wählen Sie eine Strategie, nehmen Sie sich Zeit, um sie zu lernen und bleiben Sie dabei. Das Warten auf die enormen Belohnungen lohnt sich.

Worauf achten Sie bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie?

Mein Name ist Karen Rittenhouse und ich investiere seit 2004 in Vollzeit in Immobilien. Derzeit kaufen wir ungefähr 60 Häuser pro Jahr, von denen 80 Prozent wir im Großhandel verkaufen. Unser derzeitiges Ziel ist es, dieses Einkommen zur Tilgung aller unserer Hold-Immobilien zu verwenden.

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